Dépôt de garantie non rendu dans les délais : Modèle de lettre et pénalités de retard à réclamer

Vous avez rendu les clés, signé l’état des lieux de sortie, et depuis, plus rien. Le virement n’arrive pas, les relances restent sans réponse, et votre dépôt de garantie semble s’être évaporé.

Il y a pourtant une bonne nouvelle dans cette situation : à partir du jour où le délai légal expire, ce n’est plus vous qui perdez de l’argent, mais votre bailleur. Chaque mois de silence alourdit sa dette de 10 % de votre loyer.

Voici comment calculer précisément ce qu’il vous doit, et la lettre à lui envoyer pour le récupérer.

L’essentiel en 30 secondes

• Le délai est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois dans le cas contraire.
• Il court à compter de la remise des clés, pas de la fin du bail.
• Passé ce délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique par période mensuelle commencée.
• Cette majoration est automatique : vous n’avez aucun préjudice à prouver.
• Vous disposez de 3 ans pour agir.

Ces règles concernent les locations à usage de résidence principale en France, vides ou meublées. Les locations saisonnières, les baux commerciaux et les logements de fonction relèvent d’autres régimes.

Votre bailleur est-il vraiment en retard ? Trois questions suffisent

Avant de rédiger quoi que ce soit, il faut s’assurer que le délai est bel et bien dépassé, car c’est sur ce point que se jouent la plupart des malentendus.

Premièrement, quand avez-vous remis les clés ? C’est cette date qui déclenche le compte à rebours, et non la date de fin du bail ni celle de votre déménagement. Si vous êtes parti le 10 mais que vous avez rendu le trousseau le 31, le délai démarre le 31. La logique du texte est simple : tant que le bailleur ne dispose pas du logement, il ne peut ni le visiter ni chiffrer d’éventuelles réparations.

Deuxièmement, votre état des lieux de sortie est-il identique à celui d’entrée ? Si aucune différence n’a été relevée, hors usure normale, votre bailleur dispose d’un mois. Dès qu’une dégradation est mentionnée, il obtient deux mois pour chiffrer les réparations.

Ce délai plus long n’est pas une faveur : il correspond au temps nécessaire pour faire venir un artisan et obtenir un devis. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’un état des lieux de sortie rédigé avec soin pèse autant sur la suite du dossier, puisqu’il détermine à lui seul lequel des deux délais s’applique.

Troisièmement, lui avez-vous communiqué votre nouvelle adresse ? Cette formalité paraît anodine, mais elle est décisive : la loi prévoit expressément que la majoration n’est pas due lorsque le retard s’explique par l’absence de transmission de cette adresse. Faute de l’avoir fait, vous perdez votre principal levier.

Si les trois réponses vous placent au-delà du délai, vous êtes en droit de réclamer, et le compteur tourne déjà.

Combien votre bailleur vous doit exactement ?

Beaucoup de locataires réclament uniquement leur dépôt, alors qu’ils peuvent exiger nettement plus. Le calcul tient en une ligne, à condition de bien identifier la base.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Deux précisions changent tout ici.

D’un côté, la base de calcul est le loyer hors charges, jamais le montant du dépôt. L’erreur est fréquente en location meublée, où le dépôt représente deux mois de loyer : la confusion double artificiellement le montant réclamé et fragilise le dossier.

D’un autre côté, la majoration porte sur le solde restant dû, pas sur le dépôt initial. Autrement dit, si votre bailleur vous a déjà restitué une partie de la somme, la pénalité se calcule sur ce qui manque encore.

Enfin, l’expression « période mensuelle commencée » signifie qu’un seul jour de retard supplémentaire déclenche un mois entier de majoration. Un retard de deux mois et trois jours donne donc droit à trois mois de pénalités.

Ce que vous pouvez réclamer selon votre loyer

Prenons un cas concret. Vous louiez un studio vide 750 € hors charges, avec un dépôt de 750 €. L’état des lieux de sortie était conforme, les clés ont été rendues le 5 mars, et le 20 juin vous n’avez toujours rien reçu.

Le délai d’un mois expirait le 5 avril ; vous en êtes au troisième mois entamé de retard. Votre bailleur vous doit donc 750 € au titre du dépôt, plus 225 € de majoration, soit 975 €.

Une réserve mérite d’être connue : cette majoration forfaitaire n’a pas vocation à se cumuler avec les intérêts moratoires du Code civil. Mieux vaut réclamer la pénalité légale, solide et automatique, que d’empiler des demandes fragiles qu’un juge pourrait écarter.

Le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer

Une fois le montant établi, la mise en demeure devient l’outil le plus efficace pour débloquer la situation, et elle suffit dans un grand nombre de cas.

Rien de mystérieux à cela : un bailleur qui reçoit un courrier daté, chiffré et fondé sur un texte précis comprend que le litige lui coûtera plus cher que le règlement. Pour quelques euros d’affranchissement en recommandé, vous obtenez une preuve opposable et un rapport de force inversé.

Pour être réellement utile, votre courrier doit contenir vos coordonnées complètes avec votre nouvelle adresse, celles du bailleur, l’adresse du logement, la date de remise des clés, le montant du dépôt, le rappel du délai légal dépassé, le calcul détaillé des pénalités, un délai de réponse et l’annonce des suites envisagées.

Envoyez-le en recommandé avec accusé de réception : c’est la seule forme qui fera foi si le dossier va plus loin.

Objet : mise en demeure de restituer le dépôt de garantie – logement situé [adresse]
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

J’ai occupé en qualité de locataire le logement situé [adresse complète], dans le cadre d’un bail signé le [date]. L’état des lieux de sortie a été établi le [date] et je vous ai remis les clés le [date], en vous communiquant ma nouvelle adresse.

Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous disposiez d’un délai de [un / deux] mois à compter de cette remise pour me restituer le dépôt de garantie de [montant] €. Ce délai a expiré le [date] et, à ce jour, je n’ai reçu ni restitution ni justificatif de retenue.

Ce même article prévoit que la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Je vous mets donc en demeure de me verser, sous huit jours à compter de la réception de ce courrier :

• dépôt de garantie : [montant] €
• majoration légale ([loyer HC] € × 10 % × [nombre] mois) : [montant] €
• total dû : [montant] €

À défaut de règlement dans ce délai, j’engagerai une démarche de conciliation puis, si nécessaire, une procédure judiciaire, dont les frais pourront être mis à votre charge.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Date, lieu, signature]

Si votre interlocuteur est une agence, adressez le courrier à son siège avec une copie au propriétaire. Et lorsque le logement a été vendu pendant votre bail, c’est bien le nouveau propriétaire qui doit vous restituer la somme, même s’il ne l’a jamais encaissée.

La colocation obéit à une logique différente : en présence d’une clause de solidarité, le bailleur ne restitue généralement le dépôt qu’au départ du dernier colocataire, à charge pour les occupants de s’arranger entre eux lors des remplacements.

Ce que votre bailleur peut légitimement retenir

Toutes les retenues ne sont pas abusives, et connaître la frontière évite de contester à tort une déduction parfaitement fondée.

Le bailleur peut déduire les loyers et les charges impayés, ainsi que le coût des dégradations qui vous sont imputables. En copropriété, il peut également conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes, à charge pour lui de régulariser dans le mois suivant leur approbation.

En revanche, il ne peut rien retenir au titre de l’usure normale. Une peinture ternie après six ans relève de la vétusté ; un impact dans une cloison relève de la dégradation.

Lorsqu’une grille de vétusté est annexée au bail, un abattement s’applique selon la durée de vie de l’équipement : sur un revêtement de sol prévu pour dix ans et abîmé la huitième année, seule une fraction du remplacement peut vous être facturée. Le raisonnement se comprend aisément, puisqu’un sol posé depuis huit ans aurait de toute façon dû être remplacé deux ans plus tard.

Surtout, aucune retenue ne se présume. Le bailleur doit produire des justificatifs qui correspondent précisément aux réserves inscrites à l’état des lieux de sortie.

Un devis peut être admis, néanmoins il doit rester cohérent avec les prix du marché, et les juges exigent fréquemment une facture pour une dépense réellement engagée. L’exigence est logique : un propriétaire qui a réellement fait réaliser des travaux en conserve nécessairement la trace comptable. Une déduction annoncée sans le moindre document est donc contestable.

Il ne répond pas : la suite, étape par étape

Lorsque la lettre reste sans effet, la procédure se poursuit de façon progressive, et elle reste accessible sans avocat.

Comptez une relance amiable dès les premiers jours de retard, une mise en demeure sous quinze jours, puis une saisine du conciliateur si rien ne bouge dans les huit jours suivants.

À ce stade intervient une étape que beaucoup de locataires ignorent : pour les demandes n’excédant pas 5 000 €, l’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative préalable de règlement amiable, sous peine d’irrecevabilité.

Concrètement, il faut saisir un conciliateur de justice, un médiateur ou engager une procédure participative avant de porter l’affaire devant le juge. Quelques dispenses existent, notamment lorsque aucun conciliateur n’est disponible dans un délai raisonnable.

Le conciliateur de justice est gratuit et se contacte en mairie ou en maison France Services. La commission départementale de conciliation, tout aussi gratuite, constitue une alternative utile puisqu’elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires.

Bien entendu, son avis ne s’impose pas, mais il pèse devant le tribunal, ne serait-ce que parce qu’il émane d’une instance paritaire et non d’une seule des deux parties.

En cas d’échec, le tribunal compétent est celui du lieu du logement. La saisine se fait par requête, sans représentation obligatoire pour ce type de litige, et vous pouvez demander la prise en charge de vos frais.

Pensez à réunir votre bail, les deux états des lieux, la preuve de remise des clés, la copie de la mise en demeure et son accusé de réception.

Les erreurs qui vous coûtent vos pénalités

Certains réflexes bien intentionnés se retournent contre le locataire, il vaut donc mieux les connaître avant d’agir.

• Retenir le dernier loyer pour se rembourser d’avance. C’est la faute la plus lourde : vous devenez débiteur et perdez le bénéfice de votre bonne foi.
• Oublier de laisser sa nouvelle adresse, ce qui neutralise purement et simplement la majoration.
• Se contenter d’appels ou de SMS, sans trace exploitable. Conservez vos e-mails, ils appuieront votre dossier, mais ils ne remplacent pas le recommandé.
• Signer un état des lieux de sortie sans le lire. Une mention vague suffit parfois à justifier une retenue.
• Renoncer trop vite, alors que le délai de prescription est de trois ans.

En définitive, un dépôt de garantie non restitué n’est jamais une somme perdue : c’est une créance qui augmente. Un calcul précis, un courrier daté et une démarche méthodique suffisent, dans la plupart des cas, à obtenir le règlement sans jamais voir un tribunal.

Article mis à jour en septembre 2026. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas une consultation juridique personnalisée. Chaque situation comporte ses particularités, notamment en colocation, en logement conventionné ou lorsque le bail a été conclu dans un cadre spécifique. En cas de doute, rapprochez-vous de l’ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.

Sources : article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) · article 750-1 du Code de procédure civile (Légifrance) · Service-Public.fr, restitution du dépôt de garantie · ANIL.